Dono de lote vazio paga IPTU por 12 anos e descobre que a prefeitura pode aplicar IPTU progressivo no tempo até 5 vezes o valor original se considerar o terreno subutilizado

Seu Carlos, empresário em Goiânia, comprou um terreno de 360 m² em bairro valorizado em 2013 com a intenção de construir no futuro. Pagou o IPTU fielmente durante 12 anos. Em 2025, recebeu uma notificação da prefeitura informando que o lote seria enquadrado como subutilizado e que a alíquota do imposto subiria progressivamente nos cinco anos seguintes, podendo alcançar até cinco vezes o valor original. Carlos não sabia que manter o terreno vazio por tanto tempo poderia gerar essa penalidade.

O que é o IPTU progressivo no tempo e quando a prefeitura pode aplicá-lo?

O IPTU progressivo no tempo é um instrumento previsto no artigo 182, parágrafo 4º, da Constituição Federal e regulamentado pelo Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001). Ele permite que o município aumente a alíquota do imposto territorial urbano de forma escalonada quando o proprietário não dá ao imóvel o aproveitamento previsto no plano diretor.

O mecanismo não tem função arrecadatória. Seu objetivo é combater a especulação imobiliária e estimular o uso adequado do solo urbano. Terrenos vazios em áreas com infraestrutura completa encarecem a cidade, porque forçam a expansão para regiões distantes que ainda não têm escola, posto de saúde nem transporte público.

Quais etapas a prefeitura precisa cumprir antes de aumentar o IPTU do lote vazio?

O IPTU progressivo não pode ser aplicado de surpresa. A Constituição e o Estatuto da Cidade exigem uma sequência obrigatória de medidas antes da majoração da alíquota.

1. Notificação para parcelamento, edificação ou utilização compulsória: a prefeitura notifica o proprietário e fixa prazo de 1 ano para apresentar projeto e 2 anos para iniciar a execução da obra.
2. Aplicação do IPTU progressivo: se o proprietário não cumprir os prazos, o município majora a alíquota ano a ano, durante 5 anos consecutivos. A alíquota máxima é de 15%, conforme o artigo 7º do Estatuto da Cidade.
3. Desapropriação-sanção: se, mesmo após os 5 anos de alíquota majorada, o proprietário não der destinação ao imóvel, a prefeitura pode desapropriar com pagamento em títulos da dívida pública, resgatáveis em até 10 anos.

O STF já confirmou a constitucionalidade do IPTU progressivo extrafiscal, desde que vinculado à função social da propriedade e respeitados os limites do poder de tributar. A aplicação exige lei municipal específica e inclusão da área no plano diretor.

Todo lote vazio está sujeito ao IPTU progressivo?

Não. O instrumento só se aplica a imóveis localizados em áreas definidas pelo plano diretor como prioritárias para ocupação. Se o terreno estiver em zona de proteção ambiental, preservação histórica ou área rural, a progressividade não incide. O conceito de “subutilizado” também depende da legislação municipal: cada cidade define o aproveitamento mínimo esperado para cada zona.

Em São Paulo, a Lei 15.234/2010 regulamentou o instrumento e já notificou milhares de proprietários de imóveis ociosos em áreas centrais. Outros municípios, como Curitiba, Maringá e Goiânia, também adotaram mecanismos semelhantes nos últimos anos.

O que o dono do lote vazio pode fazer para evitar o IPTU progressivo?

A resposta mais direta é dar ao terreno a destinação prevista no plano diretor: construir, lotear ou vender. Se a construção não for viável no momento, o proprietário pode protocolar projeto na prefeitura dentro do prazo da notificação e demonstrar intenção de uso. Isso suspende a aplicação da alíquota majorada enquanto a obra estiver em andamento.

Se você tem um terreno parado em área urbana, verifique no plano diretor do seu município se ele está em zona sujeita ao parcelamento compulsório. Consulte a análise do Conjur sobre os limites do IPTU progressivo e entenda seus direitos antes que a notificação chegue. Terreno parado em cidade que cresce é conta que só aumenta.