Lucro do FGTS pode ser usado para abater dívida da casa própria; veja se vale a pena e tire dúvidas

CRISTIANE GERCINA
SÃO PAULO, SP (FOLHAPRESS)

O lucro do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) a ser distribuído nos próximos dias pode ser usado para amortizar, diminuir o valor das parcelas ou até quitar um financiamento imobiliário, desde que sejam cumpridas as regras do fundo.

Serão pagos R$ 13,042 bilhões a 138,2 milhões de trabalhadores com saldo na conta do FGTS em 31 de dezembro de 2025. O montante corresponde a 89% do resultado do fundo em 2025, que foi de R$ 14,7 bilhões.

Com a distribuição, a rentabilidade do FGTS ficará em 6,90%, o que representa ganho real de 2,53% acima da inflação medida pelo IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), de 4,26%.

Na prática, não é possível usar apenas o lucro no financiamento da casa própria. Quando o trabalhador solicita a utilização do FGTS para amortização, o saque é feito sobre o saldo disponível na conta, que já inclui os depósitos mensais, os rendimentos e o lucro distribuído.

Especialistas afirmam que a estratégia de amortizar a dívida da casa própria faz sentido, em especial para quem paga juros elevados no financiamento. A recomendação, porém, é avaliar primeiro a situação financeira antes de usar o dinheiro do fundo.

“O FGTS existe como uma proteção ao trabalhador. Antes de pensar em quitar ou amortizar a dívida, é importante verificar se há uma reserva de emergência. Se a pessoa for demitida e não tiver nenhuma reserva, pode ficar desprotegida”, afirma o planejador financeiro da Planejar Diego Endrigo.

Segundo ele, depois de formada uma reserva equivalente a pelo menos seis meses de despesas —ou até 12 meses para quem não tem estabilidade no emprego—, vale comparar o rendimento do FGTS com a taxa de juros do financiamento e até com outros investimentos.

Como o fundo passou a ter rendimento mínimo equivalente à inflação após decisão do STF (Supremo Tribunal Federal) tomada em 2024, o trabalhador preserva o poder de compra dos recursos e leva vantagem nessa operação de quitação ou amortização da dívida.

Endrigo afirma que esse retorno costuma ser inferior aos juros cobrados na maior parte dos financiamentos atuais e usar os valores para fazer essa amortização compensa, já que o dinheiro do Fundo de Garantia não pode ser sacado, apenas em situações específicas determinadas por lei.

“Nesse cenário, normalmente vale a pena amortizar, porque você deixa de pagar uma taxa de juros maior do que o rendimento obtido pelo dinheiro parado no FGTS”, diz Endrigo.

Ao utilizar o saldo, o mutuário pode escolher entre reduzir o valor das parcelas ou diminuir o prazo do contrato. A recomendação, no entanto, é abater do saldo devedor, o que pode fazer com que as parcelas sejam reduzidas. A dica vale para quem consegue manter o pagamento mensal. Caso contrário, é melhor diminuir a parcela.

Segundo a Caixa, é preciso seguir as regras para utilização do FGTS na casa própria. O imóvel deve ser destinado à moradia do trabalhador, que não pode possuir outro imóvel residencial na mesma cidade ou em municípios localizados em um raio de até 100 quilômetros. Também é necessário ter, no mínimo, três anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando períodos consecutivos ou não.

Além disso, há um intervalo mínimo de dois anos entre uma utilização e outra do FGTS para amortização, liquidação do saldo devedor ou compra. Se o trabalhador fez a compra do imóvel no ano passado, por exemplo, ainda não pode usar o FGTS.

Outra possibilidade é usar o fundo para reduzir em até 80% o valor das prestações durante 12 meses, desde que o contrato atenda às regras do SFH (Sistema Financeiro da Habitação) ou as condições previstas em alguns contratos feito pelo SFI (Sistema Financeiro Imobiliário).

O pedido de amortização deve ser feito diretamente no banco em que realizou o financiamento. Alguns bancos permitem iniciar o processo por canais digitais, enquanto outros exigem atendimento presencial.

Após a análise da documentação e se o trabalhador atende as regras, o pedido é encaminhado à Caixa Econômica Federal, gestadora do FGTS, para liberação dos valores. É preciso, no app do Fundo de Garantia, autorizar a movimentação dos valores por parte de outros bancos parea que esse pedido seja feito à Caixa.

Para o presidente-executivo da Cbic (Câmara Brasileira da Indústria da Construção), Fernando Guedes, a utilização do saldo do fundo ajuda tanto as famílias quanto o mercado imobiliário, por isso, indica que o trabalhador faça a amortização ou quitação da dívida do imóvel logo após receber o lucro.

Segundo ele, reduzir o saldo devedor diminui o comprometimento da renda e fortalece a a sustentabilidade do crédito habitacional, em especial em um momento de juros altos. Guedes afirma ainda que a quitação mais rápida do financiamento pode facilitar a troca por um imóvel mais adequado, tendência que tem sido observada nos últimos anos.

Quem pode usar o FGTS para amortizar o financiamento?

• Trabalhadores com pelo menos três anos de contribuição ao FGTS
• O imóvel deve ser destinado à moradia própria
• O comprador não pode ter outro imóvel residencial na mesma cidade ou em municípios situados em um raio de até 100 km
• É preciso respeitar o intervalo mínimo de dois anos entre utilizações do FGTS para amortização

Veja um exemplo de amortização do financiamento imobiliário

• Um trabalhador com saldo devedor de R$ 200 mil, financiamento com juros de 12% ao ano e R$ 50 mil disponíveis no FGTS pode usar todo esse valor para reduzir a dívida
• Se optar por manter o valor das parcelas e diminuir o prazo do contrato, a economia de juros tende a ser maior do que se escolher apenas reduzir o valor das prestações
• Isso ocorre porque os juros passam a incidir sobre um saldo devedor menor por menos tempo

SIMULAÇÃO

• Saldo devedor: R$ 200 mil (financiamento pela tabela SAC – Sistema de Amortização Constante)
• Taxa do financiamento: 12% ao ano
• Saldo FGTS: R$ 50 mil
• Rendimento médio FGTS: 6% ao ano
• Prazo restante de pagamento: 180 meses
• Sem amortizar: Juros totais restantes somam de R$ 171.751

Amortizando R$ 50 mil e reduzindo PRAZO (com parcela igual)
Novo prazo: 135 meses (-45 meses)
Juros totais: R$ 96.788
Economia: R$ 74.963

Amortizando R$ 50 mil e reduzindo o valor da PARCELA (com prazo igual)
Parcela cai de R$ 3.008 para R$ 2.257 (-R$ 751/mês)
Economia: R$ 42.933

Segundo Endrigo, da Planejar, você paga 12% ao ano na dívida, mas seu FGTS rende só 6% ao ano parado. Ou seja, todo real que fica no FGTS te custa 6 pontos percentuais por ano de “prejuízo” comparado a usar pra abater a dívida.

Tire dúvidas sobre o uso do FGTS na casa própria

O lucro distribuído do FGTS pode ser usado na amortização? Vale a mesma regra?

Sim. O valor creditado a título de distribuição de resultados do FGTS integra o saldo da conta vinculada do trabalhador e, portanto, pode ser utilizado nas mesmas hipóteses previstas em lei para os recursos do FGTS, inclusive para aquisição de moradia própria, amortização, liquidação de saldo devedor e pagamento de parte das prestações, desde que atendidos os requisitos legais e normativos aplicáveis.

Quais são as regras de amortização hoje?

A utilização do FGTS na casa própria é permitida nas hipóteses conforme a lei 8.036, de 1990, aliada a regras estabelecidas pelo Conselho Curador do FGTS, além dos procedimentos definidos pela Caixa (www.caixa.gov.br). Para amortizar ou liquidar saldo devedor com FGTS, o trabalhador deve ter três anos de trabalho sob regime do FGTS, ser titular ou coobrigado do contrato, não ter financiamento ativo de outro imóvel no SFH em qualquer parte do país e não possuir outro imóvel residencial em local impeditivo — município de trabalho ou residência, incluindo limítrofes e região metropolitana.

O financiamento deve ser de imóvel residencial urbano concluído ou em construção e, para contratos fora do SFH firmados a partir de 12/06/2021, o valor de avaliação do imóvel deve respeitar o limite máximo aplicável ao SFH. Além dos requisitos do trabalhador e do imóvel, para a amortização do saldo devedor as prestações do financiamento devem estar adimplentes na data da operação.

O valor do imóvel pode ser de até R$ 2,25 milhões para utilização do FGTS na aquisição, amortização ou liquidação de financiamento habitacional, observadas as regras da época do contrato.

Como fazer o pedido ao banco?

O trabalhador deve procurar o banco responsável por seu contrato habitacional para verificar como será a operação e quais os documentos necessários. Nos contratos administrados pela Caixa, a solicitação pode ser iniciada pelos canais disponibilizados pelo banco.

Como saber se vale a pena usar agora ou esperar? Qual cálculo fazer?

A avaliação depende do contrato, da taxa de juros, do prazo, do saldo devedor e da necessidade de liquidez do trabalhador, ou seja, é uma análise que deve ser feita pelo próprio trabalhador em relação à oportunidade e conveniência.

Qual é o intervalo mínimo entre um uso do FGTS e outro para amortização?

Para amortização ou liquidação de saldo devedor, o intervalo mínimo é de dois anos, contados da última amortização/liquidação feita com FGTS pelo mesmo trabalhador. A Caixa esclarece que o intervalo é por trabalhador; assim, se houver algum outro comprador que não tenha usado seu FGTS nos últimos dois anos, ele pode utilizar, desde que cumpra os demais requisitos.

Quem já usou o saldo recentemente consegue aproveitar o crédito do lucro deste ano?

O crédito da distribuição de resultados não cria nova hipótese de movimentação do FGTS. Assim, o trabalhador continua sujeito às mesmas regras da modalidade escolhida, inclusive ao intervalo mínimo de dois anos para nova amortização ou liquidação realizada pelo mesmo trabalhador.

É possível usar para abater o saldo total e para diminuir parcela? O que vale mais a pena? Ao abater saldo, dá para diminuir parcela?

Sim. Há duas modalidades principais: amortização/liquidação do saldo devedor e pagamento de parte do valor das prestações. O FGTS pode ser usado para quitar totalmente, amortizar a dívida ou diminuir em até 80% o valor das prestações por 12 meses consecutivos. Na amortização do saldo devedor, os efeitos sobre prazo e prestação dependem das regras contratuais e dos procedimentos do agente financeiro responsável pelo contrato.

O que costuma ser mais vantajoso: reduzir prazo ou reduzir parcela?

A recomendação é comparar as simulações de “redução de prazo” e “redução de prestação” fornecidas pelo agente financeiro, observando o total de juros e o custo efetivo total remanescente.

Considerando a rentabilidade do FGTS versus juros atuais do financiamento, quando vale usar e quando deixar rendendo? Há investimento indicado?

A avaliação sobre a conveniência financeira de utilizar o saldo do FGTS para amortização do financiamento ou mantê-lo aplicado, assim como recomendações de investimento depende da análise da situação financeira de cada um, das condições do contrato e de fatores de mercado.

Qual é o tempo médio de processamento até o abatimento real do saldo devedor?

O prazo total para conclusão da operação pode variar conforme o banco, os documentos apresentados e o cumprimentos do requisitos. Em geral, no caso do FGTS, após o recebimento do pedido de liberação e se não houver pendências que impeçam o processamento, os recursos são disponibilizados no outro dia. O prazo total até o abatimento no contrato depende também dos procedimentos internos adotados pelos bancos.

Existe taxa cobrada pelos bancos?

A regulamentação do FGTS prevê tarifa apenas para a utilização do FGTS na compra de imóvel em que não houver inanciamento. Nas demais modalidades, tarifas e encargos vinculados ao contrato de financiamento são definidos pelo banco, conforme a lei.

Quem se beneficia mais: o que está iniciando a dívida ou quem já está no fim?

A utilização do FGTS para amortização ou liquidação de saldo devedor pode gerar efeitos diferentes conforme as características de cada financiamento, como saldo devedor, prazo remanescente, sistema de amortização e taxa de juros contratada. Por esse motivo, não é possível generalizar qual situação seria mais vantajosa.

O setor percebe aumento na busca logo após o crédito dos lucros?

Como os valores creditados integram o saldo das contas vinculadas e sua utilização permanece sujeita às regras do FGTS, inclusive ao intervalo mínimo de dois anos para amortização de financiamento habitacional, não é possível afirmar que o crédito dos lucros gere aumento imediato na demanda por imóveis ou na utilização do FGTS para moradia.

Quais erros mais frequentes ao tentar usar FGTS para amortizar?

Segundo a Caixa, o que há são os impedimentos mais frequentes, como:

• Tentar usar antes do prazo de dois anos
• Ter outro financiamento ativo no SFH
• Possuir imóvel em local impeditivo
• Não comprovar três anos de trabalho sob FGTS
• Imóvel/contrato fora das condições exigidas
• Financiamento inadimplente no caso de amortização
• Falta de documentação ou declarações exigidas

O saldo do lucro do FGTS pode pagar parcelas em atraso?

É necessário observar as regras da modalidade escolhida. No pagamento de parte das prestações, é admitida a existência de até seis prestações em atraso na data do pedido, e o FGTS pode ser usado para cobrir até 80% dos valores. Já na liquidação total do financiamento, o FGTS pode ser utilizado para quitar o saldo devedor e as prestações, com atualização. Na modalidade de amortização do saldo devedor, as prestações devem estar em dia.