Exoneração do fiador diante da recusa do locador

A fiança, modalidade de garantia pessoal comum nos contratos de locação, estabelece que um terceiro — o fiador — se responsabiliza pelo cumprimento das obrigações do locatário, caso este não o faça. Entretanto, essa responsabilidade não é ilimitada e está diretamente vinculada à vigência do contrato principal. Uma controvérsia frequente surge no momento de encerramento da locação: a recusa do locador em receber as chaves do imóvel.

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Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o fiador não pode ser responsabilizado pelo pagamento de aluguéis quando o locador, de forma indevida, condiciona o recebimento das chaves a outras exigências, como a assinatura de um laudo de vistoria.

O contrato de locação, especialmente quando vigora por prazo indeterminado, pode ser encerrado a qualquer momento por iniciativa do locatário. Trata-se de um direito potestativo, ou seja, um direito que depende exclusivamente da vontade de uma das partes para ser exercido, não cabendo à outra parte se opor. Conforme a Lei do Inquilinato, basta que o locatário comunique o locador por escrito com antecedência mínima de 30 dias.

A relatora do caso no STJ, ministra Nancy Andrighi, destacou que a extinção do contrato não pode ser impedida pelo locador sob a alegação de supostos prejuízos ou danos ao imóvel. Questões relativas a danos e reparos devem ser discutidas em uma ação judicial própria de ressarcimento, não servindo como justificativa para prolongar de forma forçada a relação da locação e, consequentemente, a cobrança de aluguéis.

O ato de entrega das chaves simboliza a devolução da posse direta do imóvel ao locador e, por consequência, encerra as obrigações principais do contrato, como o pagamento de aluguéis. A recusa do locador em recebê-las é considerada injustificada quando condicionada ao cumprimento de exigências que vão além da simples devolução do bem.

No caso analisado pelo tribunal, o locador exigia a assinatura de um laudo de vistoria que atribuía ao locatário a responsabilidade por danos, condicionando a aceitação das chaves a essa concordância. Tal prática é ilegal. O locador deve receber as chaves e, posteriormente, caso discorde do estado do imóvel, tomar as medidas judiciais adequadas para ser ressarcido.

Ao se recusar a receber o imóvel, o locador cria um impasse que não pode prejudicar o locatário nem seu fiador. Como destaca o doutrinador Sylvio Capanema de Souza em sua obra, o locador não pode recusar a devolução, recusando, por exemplo, a entrega das chaves, mesmo alegando que o locatário está em atraso quanto ao pagamento de aluguéis ou encargos, ou de qualquer outra obrigação decorrente do contrato.

Responsabilidade do fiador é acessória e segue o destino da obrigação principal

Uma vez que o locatário manifesta a intenção de encerrar o contrato e tenta devolver o imóvel, mas é impedido por um ato ilícito do locador, a obrigação do fiador se extingue a partir daquele momento.

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O STJ foi claro ao afirmar que o fiador não pode ser responsabilizado por ato do locador que, de forma indevida, condicionou a entrega das chaves à concordância com o laudo de vistoria. Manter a responsabilidade do fiador nesse cenário seria penalizá-lo por uma situação para a qual ele não deu causa e que foi provocada exclusivamente pelo credor da obrigação.

Diante da recusa do locador, o locatário dispõe de um mecanismo processual para se liberar da obrigação: a ação de consignação de chaves. Por meio dessa ação, o locatário deposita judicialmente as chaves do imóvel e, a partir da data desse depósito, suas obrigações locatícias são consideradas extintas.

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), em linha com esse entendimento, já decidiu que o efeito de liberação das obrigações locatícias ocorre com o depósito das chaves em juízo. No caso que levou à decisão do STJ, a locatária, de fato, ajuizou uma ação de consignação, mas os fiadores não participaram do processo.

No entanto, a Corte Superior entendeu que a recusa injustificada do locador, fato que motivou a consignação, era o bastante para afastar a responsabilidade dos fiadores no período em questão, pois o ato ilícito do locador precedeu e causou a necessidade da via judicial.

Em conclusão, a decisão do Superior Tribunal de Justiça reforça a boa-fé que deve guiar as relações contratuais. A entrega das chaves é o ato que formaliza o término da locação, e a recusa injustificada do locador em recebê-las, especialmente quando condicionada a exigências acessórias como a assinatura de laudos de vistoria, não tem o poder de prolongar as obrigações do locatário.

Como consequência direta, a responsabilidade do fiador, que é acessória à do devedor principal, também cessa, liberando-o do pagamento de aluguéis e encargos a partir do momento em que o locatário tenta, de forma legítima, devolver o imóvel.

 

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Referências

1. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Recurso Especial nº 2.220.656 – RJ (2025/0079813-8). Relatora: Ministra Nancy Andrighi.

2. BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas inerentes. Artigo 6º.

3. SOUZA, Sylvio Capanema de. A lei do inquilinato comentada: artigo por artigo. 14. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2023, p. 50.